内容摘要：近几年，通过各种渠道转入我国房地产市场的外资规模日益增大，其影响与日俱增，引发了普遍的注目。本文分析了外资在我国房地产市场的基本概况及其对我国房地产市场产生的影响，针对外资集中于投资房地产现状探究政府和企业的应付策略。　　关键词：外资 房地产 政府 企业对策 　　 　　近两年，外商在房地产开发企业中的必要投资增长幅度比较间接投资来说有所增加，解释外商正在逐步增大必要投资力度，逐步减缓转入我国房地产市场的步伐。据国家统计局2006年11月发布的数据，2006年上半年，我国房地产开发企业利用外资折算人民币167亿元，同比快速增长32.5%；而三季度的统计数据表明，利用外资金额下降到了259亿元，同比快速增长堪称超过46.6%。

如表格1右图。　　 　　从表格1可以显现出，从2001年到2005年我国房地产行业实际利用外资数量在名义上变化并不大，而合约金额增长幅度较小，这在一定程度上解释外资对我国房地产市场的预期发展持有人大力的悲观态度。

　　 　　外资转入我国房地产业的原因 　　 　　国家对外资企业的优惠政策。自从改革开放以来，我国就在多方面给外资企业许多优惠，比如税收政策、外资管理制度政策等，特别是在是我国重新加入WTO以后，外资更为大了转入的步伐，特别是在热衷我国的房地产市场，房地产市场对外资的对外开放也获得了显著的效果，具体表现为外资投资企业经常出现了更慢速度的快速增长。据2006中国统计资料年鉴统计资料，在房地产开发企业中外商投资企业由2001年的1084个发展到2005年的1890个。

　　目前我国房地产行业本身的因素。虽然我国的房地产市场跟上较为晚，但是随着改革开放、2001年重新加入WTO以及人民生活水平的大大提升，在相当大程度上增进了房地产行业的发展。据国家统计局近期公布的报告表明，2006年1月至11月，我国已完成房地产开发投资18212.99亿元，同比快速增长28.1％。

因此可以显现出我国房地产投资仍然减，同时由于国家的宏观调控政策，信贷政策等的容许，使得一些房地产企业在运转的过程中经常出现资金断链，这就在另一方面给外资以各种形式转入我国房地产业获取了机会。而从将来来看，随着居民生活水平的提升、城镇化的发展，我国的房地产行业的市场需求依旧相当大，再行再加房价的下降以及房地产行业的发展空间，使得外资更加想要转入。

　　人民币预期的贬值性刺激外资转入。自重新加入WTO以来，外商就趁此了人民币不会有相当大的贬值空间，在这样的更有下，外资千方百计设法转入中国的房地产市场，以期取得人民币贬值带给的益处。由于2002年以后我国中止了内销房和外销房的政策，对境外投资者和个人投资者没任何的容许，这就使得更好的外资寄予厚望中国的房地产行业，争相投身于房地产行业。　　 　　外资转入对我国房地产业的影响 　　 　　大力影响，主要展现出在以下方面：提升了房地产企业的经营能力，外资的转入给我国房地产业带给了更为先进设备的技术设备、操作者经验，促成我国的房地产企业不断创新经营机制，同时也完备了我国房地产企业的管理体系，这不利于强化国内房地产企业竞争力，优化国内房地产企业的资本结构。

外资的转入在相当大程度上填补了房地产行业资金的严重不足，不利于减轻金融风险的产生和减轻房地产市场总体资金紧张局面。外资带给了很多新的房地产金融工具，比如房地产经纪投资信托、住房抵押贷款证券化等，为我国资本市场的发展作出了相当大的贡献。　　消极影响：首先，宏观调控方面。外资的转入使我国宏观调控政策可玩性减少。

外资除了通过必要出售国内的不动产或专门从事房地产开发之外，还可以通过向国内房地产开发企业融资的方式影响国内的房地产市场，特别是在是在国家采行削减的房地产信贷政策时，企业的融资可玩性增大，国内房地产企业争相改向利用境外融资的方式来解决问题资金短缺的问题。外资就利用宏观调控的时机通过外债、股权转让、预收款等途径加快流向房地产市场，这些不道德在相当大程度上就巩固了宏观调控的政策力度。其次，房价方面。我国自2002年以来，对境外机构和个人购房并无任何容许，基本享用国民待遇，而且，扣除收益除缴纳政府规定的契税、营业税外，须缴纳其他税收，且可通过购汇的方式存入，这就推展了境外机构和个人购房的比例，外资大量流向买方市场，对房屋的需求量增大，不致在一定程度上不会引发房价下降。

2003年至2004年，外资投资重点在住宅，2004年底，外资投资基金的投资重点改向以甲级写字楼居多的商业地产，2005年，外资将在中国的主攻方向放到了中心城市的商业地产。外商投资的更进一步流向不致导致高档住宅和商业地产的抹黑，增加对中低档房产的投资，从而导致中低档住宅市场供需流失，更进一步压低其市场价格。

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